Por: Clarisse Rangel das Graças (Advogada formada pela Faculdade de Direito Vianna Júnior em Juiz de fora – MG. Especialista em Gestão de Negócios Imobiliários – UBC. Pós-Graduanda em Direito Imobiliário EPD;)e Gabriela Nazareth Alcarpe (Advogada formada pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo. Sócia-Fundadora do escritório Alcarpe Consultoria & Advocacia Especializada. Pós-graduada em Direito Imobiliário. Especialista em Direito Médico pela Direito Maior) Resumo: O presente artigo traz um breve estudo sobre a multipropriedade após o advento da Lei nº 13.777 de 19 de dezembro de 2018, no qual será abordado algumas de suas principais características como por exemplo sua previsão no ordenamento jurídico, natureza, forma de constituição, exercício, transmissibilidade e extinção, os quais foram objeto de discussão no II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário, realizado na Escola Paulista de Direito, em São Paulo-SP, nos dias 17, 18 e 19 de outubro de 2019. Em síntese a multipropriedade é o compartilhamento de um mesmo bem por períodos certos ao longo de cada ano. A Lei da Multipropriedade Imobiliária veio em 19 de dezembro de 2018 para regular a multipropriedade em bens imóveis. O artigo tem o condão de analisar os dispositivos legais e também apontar características específicas do instituto. Assim sendo, a fundamentação base do trabalho é a referida Lei e para tanto, utilizou-se o método de pesquisa dedutivo e a análise bibliográfica e jurisprudencial, tanto no Tribunal de Justiça de São Paulo, quanto nas Cortes Superiores.
Palavras-chave: multipropriedade; lei nº 13.777/18; compartilhamento imobiliário;
Abstract: This article presents a brief study on the multi-ownership after the advent of Law No. 13.777 of December 19, 2018, which will address some of its main features such as its provision in the legal system, nature, form of constitution, exercise, transferability and extinction, which were the subject of discussion at the II Brazilian Congress of Real Estate Law, held at the Paulista School of Law, in São Paulo-SP, on October 17, 18 and 19, 2019. In short, multi-ownership is sharing same good for certain periods throughout the year. The Real Estate Multi-Property Law came on December 19, 2018 to regulate real estate multi-ownership. The article has the ability to analyze the legal provisions and also point out specific characteristics of the institute. Therefore, the basis of the work is the referred Law, and for this, the method of deductive research and the bibliographical and jurisprudential analysis were used, both in the Court of Justice of São Paulo, as in the Superior Courts.
Keywords: multiproperty; law nº 13.777/18; real estate sharing;
INTRODUÇÃO
Para compreender a multipropriedade há a necessidade de uma amplitude maior da sua origem. Este é um instituto novo com um vácuo normativo que se estendeu até 20 de dezembro de 2018 com a publicação da Lei 13.777.
No que tange à sua definitiva incorporação, a multipropriedade já era aplicada e conhecida há muito tempo em outros países da Europa e Estados Unidos, conhecida como Time Sharing, no qual se dividia pessoas e também o turno de tempo. O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária, conforme ensina Gustavo Tepedino[1], é:
“Uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano.”
No Brasil a multipropriedade foi tema de muito estudo desde 1993 e com o julgado que representou grande avanço para esse instituto (STJ, Resp 1.546.165, rel. p/ acórdão Min. João Otávio de Noronha, j. 24.6.2016), decidido por maioria dos votos que a multipropriedade imobiliária tem natureza jurídica de direito real e, em caso de penhora do imóvel, objeto de compartilhamento, o coproprietário poderá fazer jus dos embargos de terceiro para proteger sua fração ideal do bem. Assim diz a ementa:
Superior Tribunal de Justiça - PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIME-SHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. STJ REsp 1.546.165 - 3.ª Turma - j. 26/4/2016 - julgado por RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA - WEB 6/9/2016 - Área do Direito: Civil
Contudo, ainda permanecia uma insegurança jurídica[2].
Conforme trazido, a Lei n. 13.777/2018, em vigor desde 04/02/2019, alterou o Código Civil incluindo os arts. 1.358-B a 1.358-U, gerando modificações na Lei n. 6.015/73 e enfim, regulamentando o condomínio em multipropriedade.
Complementarmente, o desembargador Sylvio Capanema aduz que, “como se vê, passamos a ter, na verdade, um condomínio físico-temporal, que melhor atende ao princípio da função social da propriedade, permitindo o seu acesso a um número muito maior de pessoas[3]”.
Na multipropriedade são aplicadas todas as regras do Condomínio edilício conforme o art. 1.358-B do Código Civil. (Lei 4.591/64 e artigos 1.331 do Código Civil de 2002 e seguintes), e, ainda, quando houver relação de consumo entre os multiproprietários e o administrador do condomínio ou a operadora do regime de pool/intercâmbio.
Ainda, no artigo 1.358-C, em seu parágrafo único, fica claro que a multipropriedade, apesar de ser definida como a pluralidade de unidades periódicas de um imóvel-base, isso não significa que seja necessária a existência de mais de um multiproprietário, sendo irrelevante a pluralidade de pessoas.
Art. 1.358-C. Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
A Lei ainda esclarece que cada fração de tempo é indivisível, sendo assim, o multiproprietário não pode tentar “subdividir” sua unidade para formar duas frações periódicas menores, conforme esclarece o artigo 1358-E, conforme esmiuçaremos melhor ao longo do presente artigo.
No caso da inadimplência de um dos multiproprietários, os demais tem suas garantias estabelecidas no artigo 1.358-S.
Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)
Ou seja, o inadimplente fica impedido de utilizar o imóvel, adjudicando para a locação a terceiros (sistema de pool), visando o pagamento da dívida, e eventual saldo remanescente é repassado ao multiproprietário. Porém, para o exercício desse direito, deve-se atentar a algumas exigências, como a notificação do multiproprietário inadimplente para o constituir em mora, podendo, ainda, o mesmo, purgar a mora. Sendo possível o ajuizamento de medida cautelar antecedente para ser assegurado o uso daquele tempo da fração do devedor para quitar sua dívida.
Ainda, é possível esse procedimento ocorrer em Câmeras Arbitrais, se existir uma cláusula compromissória que vincule os litígios referentes àquela multipropriedade ao procedimento arbitral.
Sobre o tema, o STJ já se pronunciou sobre:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ARBITRAGEM. MEDIDA CAUTELAR. COMPETÊNCIA. JUÍZO ARBITRAL NÃO CONSTITUÍDO. 1. O Tribunal Arbitral é competente para processar e julgar pedido cautelar formulado pelas partes, limitando-se, porém, ao deferimento da tutela, estando impedido de dar cumprimento às medidas de natureza coercitiva, as quais, havendo resistência da parte em acolher a determinação do(s) árbitro(s), deverão ser executadas pelo Poder Judiciário, a quem se reserva o poder de imperium. 2. Na pendência da constituição do Tribunal Arbitral, admite-se que a parte se socorra do Poder Judiciário, por intermédio de medida de natureza cautelar, para assegurar o resultado útil da arbitragem. 3. Superadas as circunstâncias temporárias que justificavam a intervenção contingencial do Poder Judiciário e considerando que a celebração do compromisso arbitral implica, como regra, a derrogação da jurisdição estatal, os autos devem ser prontamente encaminhados ao juízo arbitral, para que este assuma o processame nto da ação e, se for o caso, reaprecie a tutela conferida, mantendo, alterando ou revogando a respectiva decisão. 4. Em situações nas quais o juízo arbitral esteja momentaneamente impedido de se manifestar, desatende-se provisoriamente as regras de competência, submetendo-se o pedido de tutela cautelar ao juízo estatal; mas essa competência é precária e não se prorroga, subsistindo apenas para a análise do pedido liminar. 5. Recurso especial provido.(REsp 1297974/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2012, DJe 9/06/2012)
As alterações trazidas pela Lei foram significativas, superou um cenário de incertezas jurídicas definindo Multipropriedade, a função social da propriedade e seu aproveitamento econômico. Na sistemática do novo instituto criado pelo texto legislativo a que lhe deu origem como se verá a seguir.
1. ANÁLISE CRÍTICA DA LEGISLAÇÃO
No sentido de propiciar um panorama prático sobre o presente tema, priorizamos dividir as novidades trazidas pela Norma, que mais geram controvérsias na instituição da multipropriedade, em ordem contínua, da instituição da multipropriedade, consequências da indivisibilidade jurídica do imóvel e da fração de tempo, do limite máximo de frações de tempo, do condomínio edilício puro ou misto, da convenção de condomínio, das multas por descumprimento, da natureza jurídica da responsabilidade, da natureza da responsabilidade pelo uso normal e anormal da unidade, dos direitos e obrigações do multiproprietário, o administrador profissional e o regime interno, dos equipamentos ou mobiliário, fração de tempo para reparos indispensáveis, do inadimplemento da obrigação de custeio, da transferência, da fuga da obrigação de custeio, da extinção da multipropriedade.
De modo igual, analisaremos a importância da interpretação sistemática (diálogo das fontes) e as dificuldades de conciliação dos regimes jurídicos aplicáveis a cada uma das situações.
1.1. Da instituição da multipropriedade
Multipropriedade é uma questão nova, que gera algumas controvérsias. A lei 13777/18 , em vigor desde 04/02/2019 (LINDB, art. 1º), alterou o código civil e nele introduziu a ideia de multipropriedade:
Art. 1.358-C “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. ”
Em suma, trata-se de uma venda compartilhada de imóveis num condomínio especial.
A multipropriedade pode ser instituída por testamento ou escritura pública ( Código Civil, art. 108), em que pese a omissão do art. 1358-F do Código Civil, posto tratar-se, de toda evidência de “direito real de multipropriedade”. Eis o teor do dispositivo:
Art. 1358-F - Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.
Por “ato entre vivos” (escritura pública) ou “testamento”, os quais deverão ser registrados, “devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.”
O legislador estabeleceu que a convenção pode ser instituída por ato entre vivos ou testamento. A este respeito, válido destacar as palavras do desembargador de São Paulo e especialista em Direito das Coisas Francisco Eduardo Loureiro: “Entende que o legislador estabeleceu que a multipropriedade pode ser instituída por ato entre vivos mas não disse qual a modalidade de instituição, ele conclui que é exigida a forma escrita mas não a forma solene.”
Portanto, convém ressaltar que por instrumento particular a multipropriedade pode ser instituída, mas não é exigível que ela o seja por instrumento escrito, ou seja, é formal mas não é solene. O testamento também é possível, mas o legislador estabelece que, nos atos de instituição devem constar a duração dos períodos correspondentes de utilização de cada fração de tempo.
Neste sentido, o Prof. Ms. Alessandro S. Segalla adota o mesmo entendimento do Prof. Dr. Luís Antônio Scavone Júnior: “Como há uma exigência de forma, se eventualmente a instituição não contiver os períodos mínimos de fruição, haveria nulidade por violação a forma prevista em lei.”[4]
Outrossim, o Código Civil em seu art. 1.358-U determina:
Art. 1358-U - As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos."
O aludido art. 1358-U estabelece a regra,que admite pensar que o regime jurídico da multipropriedade pode ser extinto, pois no dispositivo estabelece que as convenções de condomínio edilício, memoriais de loteamento e instrumentos de vendas de lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis, a vedação somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria absoluta dos condôminos.
Com base nesse dispositivo, o Prof. Ms. Alessandro S. Segalla esclarece que, se a maioria absoluta pode superar a vedação e instituição da multipropriedade, a maioria absoluta em tese, poderia também estabelecer que o regime da multipropriedade seria extinto.
Acrescente-se, ainda, que para criar o legislador exige maioria absoluta, talvez fosse o caso de dizer que a unanimidade tivesse que decidir pela extinção do regime jurídico da multipropriedade. Isto porque, vai afetar a finalidade daquele condomínio[5].
Desse modo, se a pessoa adquire com a finalidade de usufruir um limite de tempo, em tese, ela não poderia ser surpreendida com a deliberação de uma maioria absoluta que pode ser uma maioria ocasional.
1.2. Consequências da indivisibilidade jurídica do imóvel e da fração de tempo
Outro ponto de suma importância está expresso nos artigos 1.358-D e 1.358-E da Lei n° 13.777/2018, que preconiza que, o instrumento de instituição da multipropriedade não é divisível, seja em relação ao imóvel, assim como na fração de tempo, conforme segue ipsis verbis: Art. 1.358-D “O imóvel objeto da multipropriedade: I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.” – (grifo nosso)
Art. 1.358-E “Cada fração de tempo é indivisível. § 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. § 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. ” – (grifo nosso)
O Código Civil dispõe no art. 1358-C [7]o conceito de multipropriedade, no qual preconiza a fração de tempo, neste caso, a própria regulamentação do dispositivo firma uma ideia de uma matrícula principal (mãe), e, as matrículas (filhotes) que são aquelas relacionadas a fração de tempo.
Acerca desse assunto, entende alguns autores que as frações de tempo ganham em relação à propriedade principal, uma certa autonomia, ou seja, quando um imóvel se submete ao condomínio (geral ou voluntário) a questão jurídica se estabelece, no entanto, o Prof. Ms. Alessandro S. Segalla defende que as frações de tempo da matrícula mãe são apenas um instrumento para que os adquirentes consigam obter as frações de tempo[8].
Interessante que, o que importa é a fração de tempo, prevista pelo próprio legislador estabelecendo um período mínimo de titularização dessa fração de tempo. Observe-se, contudo, que a fração ideal que vemos hoje, vai ter uma importância menor na maioria dos casos, isso porque, o que vai importar é a fração de tempo que dada a sua relativa autonomia poderá eventualmente ser tributada, desde que, a legislação municipal preveja isso.
Neste caso, teria a cobrança de IPTU [9] relativa à fração ideal ou condomínio geral ou voluntário, e IPTU para frações de tempo. Contudo, relevante destacar o dever de esclarecer acerca dessa tributação para o adquirente. Certo é, que em razão da própria autonomia da fração de tempo, o legislador estabeleceu de maneira impositiva a indivisibilidade jurídica do imóvel.
Implica em dizer que, na visão do legislador a fração de tempo é mais importante do que a fração ideal, estabelecendo que, o imóvel submetido ao regime jurídico da multipropriedade não pode ser objeto de divisão e não pode haver extinção do condomínio, ou seja, uma vez estabelecido o regime jurídico da multipropriedade ele permanecerá por tempo indeterminado.
Salienta-se que, sendo o regime jurídico da multipropriedade submetido pela deliberação de condôminos que optaram por instituir a multipropriedade, é questionável se o mesmo número de condôminos poderiam deliberar também, pela extinção da multipropriedade. Isto posto, na visão do legislador esta indivisibilidade que decorre das frações, não poderia ser extinta sob pena de descaracterização da própria da multipropriedade. Pelo fato do imóvel ser indivisível, o legislador estabeleceu também que, as frações de tempo são indivisíveis, ou seja, cada fração de tempo relativa a um imóvel submetido ao regime de multipropriedade deve corresponder a num mínimo de sete dias.
Assim sendo, a impossibilidade de se ter uma fração de tempo inferior a sete dias poderá acarretar uma certa confusão, pois, os sete dias poderão ser submetidos a três regimes jurídicos de periodização da fração de tempo. Determina o legislador, que a instituição da multipropriedade pode estabelecer quais serão períodos de fruição da fração de tempo. Sendo eles: (i) Fixos e determinado, ou seja, o adquirente da multipropriedade saberá anualmente o período a usufruir determinado anteriormente. Entendemos ser essa a melhor opção. (ii) Flutuante, neste caso, vai determinar que os períodos da fruição da fração de tempo serão sorteados anualmente de modo a garantir uma isonomia entre eles, ou seja, o adquirente não vai saber de antemão quais serão os períodos que ele poderá usufruir. Esse seria o sistema mais justo, porém, o mais inseguro. (iii) Misto é a combinação dos sistemas fixos e determinado e flutuante, neste caso, nada impede que o instituidor se valha dos dois.
Prof. Ms. Alessandro S. Segalla se for submeter esse contrato à relação de consumo, é preciso ter um cuidado maior, pois, o sistema da fração de tempo deve ser explicado de forma pormenorizada, sob pena de incidência do art. 46 CDC [10], segundo o qual não se teve oportunidade de tomar conhecimento prévio, portanto, determinada situação não poderá se opor àquele que não teve ciência.
Inicialmente a Lei estabelece que todos os adquirentes possuam de forma igualitária uma quantidade miníma considerando as frações e o período conforme §2º do art. 1.358-E, contudo, na visão do legislador a igualdade original pode ser perdida a se contar períodos maiores para que os adquirentes usufruam levando em conta, como já previsto, o curso do tempo adquirido a mais. A razão estabelecida da fração, parte do sétimo dia, e só poderá se tornar titular de mais sete, mais sete e assim sucessivamente, ou seja, (7,14,21,28 dias). Não há possibilidade de divisão pois, o próprio legislador estabeleceu o período de sete dias como indivisível. Em razão disso, deve-se fazer uma interpretação sistemática, isto é, ainda que as frações de tempo sejam indivisíveis, haverá situações que será possível a divisibilidade, seja em relação ao direito de família, seja em relação ao direito das sucessões.
A título de exemplo, se uma pessoa solteira adquire o time sharing, e se casa no regime de comunhão universal, automaticamente seu cônjuge será co-titular, porém, coproprietário dos sete dias. A comunhão em razão de casamento ou união estável é indissolúvel durante o casamento ou união estável, contudo, se houver a dissolução da união estável ou o divórcio, não será possível dividir o período da fração de tempo em três dias e meio. Ou vão ter que manter um condomínio que deverá ser exercido de forma indivisível, ou só um dos cônjuges ou companheiro vai ter o direito e irá passar a titularizar o período de sete dias, como previsto.
Nessa mesma toada, se o titular dessa fração de tempo falecer, e houver um número grande de herdeiros, em tese, esses herdeiros se tornariam titulares da fração de tempo, mas nesse caso, o direito das sucessões permitiria eventualmente que houvesse essa divisão das frações de tempo. O que leva a uma discussão da partilha dessa da fração de tempo entre os herdeiros. Senão vejamos: (i) Não será possível, ou os herdeiros titularizam por completo ou não, em razão da regra da indivisibilidade, que o legislador não excepcionou e não dá para excepcionar. (ii) todo aquele que se torna titular da fração ideal de uma fração de tempo, não dá para pleitear a extinção do condomínio, pois isso decorre da lei. (iii) se a maioria dos titulares de um imóvel pode decidir pela instituição da multipropriedade, a maioria pode decidir pela extinção, isso não está na lei. Porque caso contrário, as pessoas serão obrigadas a se submeter ao regime jurídico que elas próprias estabeleceram e da qual não podem sair. (iv) não é possível deixar de ser condômino e não deixar de ser titular da fração de tempo, isso porque, pelo regime jurídico se é titular de um imóvel, de uma fração ideal, automaticamente é titular da fração de tempo. Essas duas realidades estão ligadas de forma indissolúvel.
O legislador estabeleceu que o titular da fração de tempo, venha ao longo do tempo adquirir fração de tempos maiores, desde que, essas frações de tempo tenham no mínimo sete dias. Levando em consideração que o ano tem cinquenta e três semanas, em tese, seria admissível que cada imóvel contivesse cinquenta e dois titulares, porque, no período de fração de tempo poderá ou deverá ser destinado a reparos e manutenção do imóvel.
Isto posto, quanto mais proprietários houver, melhor será o aproveitamento da coisa. Aquele que for adquirir a multipropriedade deve ter atenção a quantas cotas irá adquirir, com quantas pessoas ele vai estar, porque se fosse comercialmente possível alguém se tornar co-titular de frações com cinquenta e uma pessoas, ele saberia que não poderia adquirir novas frações, a não ser que, alguma daquelas pessoa decida aliená-las.
1.3. Do limite máximo de frações de tempo É sabido que, o legislador admite que as instituições de multipropriedade poderão estabelecer os limites de cada titular para que tenha ou usufrua as frações de tempo. Nesses termos, determina o Código Civil em seu artigo 1358-H:
Art. 1358-H O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. Parágrafo único - Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações.
Em verdade, cada titular em razão da instituição poderá ter no máximo duas frações de tempo e nada além disso, para evitar que uma pessoa só concentre em si a totalidade das frações de tempo de um imóvel.
O intuito seria de impedir que haja rotatividade, contudo, só vai ser possível, como o próprio legislador diz, se houver limitação de instrumento de instituição, limitação esta, que por força de lei não vai ser aplicada enquanto aquele instituidor for, um fornecedor, incorporador, loteador e estiver alienando a fração de tempo ao público em geral[11].
Permita-nos, além de todo exposto, uma consideração relevante no qual para evitar que ele seja prejudicado, ele precisa se despir das frações de tempo que a limitação incide.
1.4. Do condomínio edilício puro ou misto
No rol das disposições específicas relativas à multipropriedade (arts. 1358-O ss.), aponta-se que o condomínio edilício poderá adotar regime misto, parte com multipropriedade e parte como condomínio geral, podendo ser adotado o regime de hotelaria supletiva ou complementar. Embora não esteja expresso, o edifício pode operar também com parte das unidades destinadas à hotelaria. A instituição deverá prever os direitos dos multiproprietários em face a esse regime. Multipropriedade (time sharing[12]).
Acerca do assunto, entendemos que o legislador criou um certo imbróglio que merece atenção. De maneira que, pode-se ter um condomínio edilício puro ou misto que preveja só multipropriedade ou multipropriedade e condomínio edilício comum, ou seja, duas modalidades, no qual o mesmo empreendimento será submetido a dois regimes jurídicos.
Imaginemos que, se um for titular de uma unidade que se submete apenas as regras do condomínio edilício, este não vai contribuir com as despesas de multipropriedade, mas se for titular de um condomínio em multipropriedade será obrigado a custear o condomínio em multipropriedade, que é uma realidade diferente e será obrigado custear o condomínio edilício, ou seja, terá duas despesas no lugar de uma, na medida em que o condomínio em multipropriedade estará inserido no condomínio edilício[13].
Assim sendo, o instituidor deve ser muito claro com o adquirente a respeito das duas despesas.
1.5. Da convenção de condomínio
Anuncia o art. 1.358-G do Código Civil o conteúdo mínimo de condomínio e multipropriedade, estabelecendo o legislador os deveres e poderes do multiproprietário e o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel num período correspondente a cada fração de tempo.
Questiona-se se o legislador interferiu indevidamente no direito de propriedade, uma vez que, o legislador autorizou o instituidor a limitar o número de pessoas que irá usar ou usufruir do imóvel durante aquele período de fruição da fração de tempo.
O ilustre desembargador Francisco Eduardo Loureiro tem elogiado no sentido de que, “pode o legislador limitar, pois, pela natureza jurídica da multipropriedade ela difere, e tem que ser raciocinada e pensada de outra forma.”
Todavia, aduz Prof. Ms. Alessandro S. Segalla ter dúvidas se o legislador poderia permitir que o instituidor restrinja a permanência de pessoas em algo que é de outro, uma coisa é a restrição voluntária e outra coisa é uma restrição imposta por lei[14].
Essa limitação deve ser esclarecida pelo instituidor para evitar problemas, porque talvez alguém adquira não sabendo que tem a simultaneidade no número máximo de pessoas que poderão usufruir.
Dispõe ainda o referido artigo que a convenção estabelecerá as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de cumprimento de deveres. Porém, atrevemo-nos a ir além, visto que, gera dúvidas em relação ao órgão do condomínio em multipropriedade que vai poder estabelecer para o condômino multiproprietário que não cumpre seus deveres.
O inciso VIII e IX trazem ainda mais uma questão delicada, é possível que o condomínio em multipropriedade tome para si a fração de tempo do inadimplente, mas para isso deve haver uma votação prévia no quorum estabelecido na convenção. E ao que tudo indica o legislador autoriza a adjudicação, mas não autorizaria a permanência da fração de tempo num condomínio. Seja na adjudicação ou na alienação o multiproprietário perde a titularidade das suas frações de tempo.
Ainda, importante salientar que a lei é omissa em um ponto muito importante, no caso de se é necessário ou não reservar um período para manutenção do imóvel, sendo assim, é recomendado instituir na convenção períodos de vacância para eventuais manutenções no imóvel, ainda, fundamental, em caso de manutenções que levem tempo, em razão de defeito gerado no imóvel, constar em convenção valores para que os multiproprietários paguem ao multiproprietário prejudicado um valor, que pode inclusive ser adicionado em fundo de reserva em caso de eventualidades.
1.6. Das multas por descumprimento
Conforme ressai do art. 1.358-J do Código Civil:
Art. 1358-J (...) § 1º Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a: I - multa, no caso de descumprimento [isolado] de qualquer de seus deveres; II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres.
Em acréscimo, convém registrar as palavras do Prof. Ms. Alessandro S. Segalla “por uma questão de segurança jurídica, a convenção deve esclarecer o que o condomínio entende por descumprimento reiterado, para não se tornar algo subjetivo com interpretações diversas e evitar que a jurisprudência não se firme em sentido contrário[15].”
Vale dizer, o aludido artigo acima estabelece o quorum que vai deliberar sobre as multas, no entanto, essas multas dizem respeito a descumprimentos isolados e reiterados, neste caso, deve ficar claro que, quando alguém eventualmente não cumpre um determinado dever a multa em tese será inferior àquele que descumpre de forma constante.
1.7. Da natureza jurídica da responsabilidade
Outra questão de grande importância trazida no II Congresso de Direito Imobiliário e defendida pelo ilustre Prof. Dr. Luís Antônio Scavone Júnior, é a responsabilidade pelo descumprimento do dever de pagar as contribuições de custeio que seria SOLIDÁRIA entre os multiproprietários:
“Quanto as despesas do condomínio edilício (não do condomínio em multipropriedade), pela redação original do projeto, haveria a inclusão do § 5º do art. 1.358-J com a seguinte redação: “cada multiproprietário de uma fração de tempo responde individualmente pelo custeio das obrigações, não havendo solidariedade entre os diversos multiproprietários.”
Tal dispositivo, aprovado pelo congresso nacional, foi vetado, assim como foram vetados os §§ 3º e 4º do art. 1.358-J, que estabeleciam a responsabilidade tributária e por cotas do condomínio edilício unicamente pela fração de tempo, com documentos de cobrança individualizados[16]. Com o veto, resta a responsabilidade da unidade condominial sujeita à multipropriedade e, sendo obrigação propter rem, solidária, podendo a execução ser manejada em face de qualquer dos multiproprietários. Senão, vejamos:
”Tribunal de Justiça de São Paulo. Débitos Condominiais – ação de cobrança – embargos de terceiro – Cumprimento de sentença – Penhora da unidade condominial – Meação da esposa que não participou da ação de cobrança, em fase de execução – Inadmissibilidade - As despesas de condomínio são de obrigação "propter rem", implicando na solidariedade entre os proprietários do imóvel pelo seu pagamento – Percentual indicado em edital em no mínimo 50% - Preço vil – Inocorrência - Embargos improcedentes – Recurso desprovido, com observação. (TJSP; Apelação 1037450-58.2017.8.26.0100; Relator (a): Melo Bueno; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 11ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/11/2018; Data de Registro: 14/11/2018)”
A responsabilidade pelo descumprimento do dever de pagar as contribuições de custeio seria solidária entre os multiproprietários. Situação polêmica defendida pelo SCAVONE e TJSP.
Noutra linha argumentativa, Prof. Ms. Alessandro S. Segalla advoga a tese:
“A solidariedade decorre da lei e não da vontade. É admissível que a instituição ou a convenção digam que a responsabilidade dos multiproprietários é solidária, mas e se a instituição ou a convenção não estabelecerem? Não poderei defender que há solidariedade, porque ou decorre da lei ou decorre da vontade”.
Neste caso a solidariedade é indivisível e não solidária. Indivisível porque diz respeito ao objeto que por lei é indivisível, as consequências práticas vão ser parecidas, mas os fundamentos mudam.
1.8. Da natureza da responsabilidade pelo uso normal e anormal da unidade
A própria lei previu no art. 1.358-J, que os condôminos e multiproprietários podem ser responsabilizados pelo uso normal ou anormal do direito de propriedade.
Por outra perspectiva, o uso normal é aquele que decorre da própria natureza da coisa usufruída, da autorização daquele multiproprietário para usufruir, ou seja, alguém ocupa o imóvel da multipropriedade e causa danos: parede suja, quebra de objeto móvel, entre outros.
Enquanto o uso anormal é um conceito jurídico indeterminado, que pode remeter ao direito de vizinhança ou a uma análise tópica e casuística. Se a convenção de condomínio de multipropriedade estabelecer que somente cinco pessoas por vez, por utilização simultânea que poderão estar na unidade e na verdade mais pessoas ocuparam, e dessa ocupação ocorre danos, neste caso teria um parâmetro para dizer o que é o uso anormal.
De fato, se critica esses conceitos jurídicos indeterminados porque apesar deles darem maleabilidade para aquele que vai julgar ou decidir, pode criar uma certa insegurança jurídica.
1.9. Dos direitos e obrigações do multiproprietário
O Código Civil estabelece direitos e obrigações ao multiproprietário que podem ser acrescidos de outros constantes da instituição e da convenção de condomínio específica da multipropriedade. Colacionamos alguns dos direitos básicos dos condôminos multiproprietários expressos no art. 1.358-I do Código Civil.
Iniciamos pelo inciso II do referido artigo que concede ao multiproprietário o direito de ceder o uso para qualquer pessoa;
E por sua vez, no inciso III é importante salientar que todo condomínio e multipropriedade conterá um administrador profissional. Torna-se clara, portanto, a relevância no caso de alienação, em avisar ao administrador profissional, porque cabe à ele o controle do fluxo de pessoas que vai transitar naquela unidade. Por tal razão, isso é feito em favor de todos os condôminos para evitar inclusive o uso indevido e para permitir o controle daquele que vai ser responsável pelo uso normal ou anormal.
Insta observar que no inciso IV, o multiproprietário inadimplente não pode se tornar parte para deliberações. E fica claro que se eventualmente a multipropriedade se estabelecer no condomínio misto, o inadimplemento de um faz com que ele fique impedido de participar da assembleia de condomínio de multipropriedade, a título de exemplo na assembleia geral do condomínio edilício. Salienta-se uma situação que pode ser um complicador, de tal sorte que no condomínio edilício, existem determinadas situações que mesmo inadimplente o multiproprietário não poderá deixar de votar, uma delas quando a deliberação vier afetar o seu direito de propriedade, como por exemplo mudar a finalidade daquele condomínio, neste caso o inadimplente precisa ser ouvido.
Neste contexto, se for adotado o mesmo parâmetro que o Prof. Dr. Luís Antônio Scavone Júnior adotou, “a inadimplência do multiproprietário só vai poder ser utilizada como fato impeditivo da participação naquelas deliberações que são corriqueiras e que não afetarão direito de propriedade[17].” Isso significa que, se quiserem mudar a destinação, mesmo que inadimplente, ele terá que ser ouvido.
No que concerne os deveres dos multiproprietários o Código Civil estabelece no art. 1.358-J:
Art. 1358-J “São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário; (...) VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente; IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes.”
A questão que se levanta, seria em relação a exigência da contribuição condominial estabelecida no inciso I do artigo acima citado, “havendo um multiproprietário diante de um condomínio edilício poderá renunciar juridicamente a fruição das áreas comuns? A ideia é que haveria possibilidade de renúncia, nesse caso específico, não é a renúncia que o legislador fala, ele usa uma expressão equivocada ele não queria falar em renúncia e sim em desistência[18].” Ainda que, a pessoa não utilize as áreas comuns, isso não seria renúncia e sim desistência e estaria obrigado a pagar, isso tem uma certa lógica porque a renúncia não era admitida mesmo.
No que tange o inciso VIII do mesmo artigo, se um titular de uma fração de tempo só pode utilizar aquele imóvel durante o período estabelecido na convenção e se, eventualmente permanecer além do tempo, vai violar os direitos dos demais possuírem o imóvel e viola também o direito de propriedade. Dessa forma, os demais podem se valer tanto de ações possessórias como de ações reivindicatórias contra aqueles que usufruírem da sua multipropriedade além da conta.
1.10. O administrador profissional e o regimento interno
A Lei nº 13.777/18, prenuncia no art. 1.358-R do Código Civil, a obrigatoriedade, nos casos de multipropriedade a nomeação de um administrador profissional.
Tal artigo, em nossa visão, trouxe uma figura polêmica, estabelecendo a lei que o condomínio em multipropriedade terá obrigatoriamente um administrador profissional, que se dedique exclusivamente e, em tese, não poderia ser condômino também.
Por oportuno, relevante trazer à baila as palavras do Prof. Ms. Alessandro S. Segalla:
A relação de confiança deve balizar essa situação , tem que ser uma pessoa que se confie e não qualquer um. O legislador estabeleceu que por força de lei, o administrador profissional será o administrador de todos os condôminos multiproprietários. E é a maioria que vai determinar quem vai ser ou não o responsável[19].
Neste caso, sai da ideia de condomínio edilício e passa para ideia de condomínio por multipropriedade, ou seja, o administrador profissional é aquele que vai exercer e prestar um serviço a todos os condôminos e multiproprietários e como ele vai exercer ou prestar o serviço.
Questiona-se, aqui, o primeiro contrato e seu prazo, visto que, em relação ao prazo do contrato de administração, este não será livremente convencionado e quem estabeleceria o primeiro contrato de administração seria o instituidor, ou seja, o vendedor incorporador.
Assim sendo, se o incorporador estabelecer um contrato de administração de 10 anos, e a pessoa for alguém do próprio grupo econômico daquele que instituiu, parece que, ainda que essa pessoa não tenha diretamente, na maioria das situações uma relação de consumo, porque o administrador é o representante de todos, essa escolha livremente poderia ser controlada tanto pelos condôminos, como pelo próprio poder judiciário, desde que, na prática ela se apresente abusiva.
Conforme ensina, Carlos Eduardo Elias de Oliveira, que de forma não obrigatória o administrador profissional terá de ser o síndico do condomínio edilício e dos condomínios multiproprietários. No entanto, o legislador fez uma ressalva, sendo o administrador profissional pessoa diversa, os síndicos ficarão com função gestora limitada a intermediar o diálogo dos condôminos com esse administrador profissional. Portanto, caberá ao administrador profissional exclusivamente a prática dos atos de gestão ordinária da multipropriedade[20].
Salienta-se outro possível complicador, o administrador profissional poderá modificar o regimento interno quanto aos aspectos estritamente profissionais da gestão da multipropriedade num condomínio edilício. O art. 1358-Q estabelece o conteúdo jurídico do regimento interno.
Importante ressaltar, que deve ser estabelecido regras relativas, nos casos em que houver a multipropriedade no regimento interno do condomínio edilício.
É bom lembrar que, determina a lei, ainda, que, deverá haver um administrador profissional quando nos condomínios edilícios todas as unidades se submeterem ao regime de multipropriedade, administrando também unidades autônomas dos condomínios em multipropriedade.
Vale ressaltar ainda, uma situação possível de gerar uma confusão em litígio, visto que, o legislador não definiu no regimento interno quais seriam os aspectos estritamente operacionais. Acerca do assunto exemplificamos, o seguinte: para determinar o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel, o entendimento poderia ser subjetivo, ou seja, podendo ser na instituição ou no regimento interno. Digamos que o multiproprietário entenda que isso é um aspecto estritamente da gestão e adquire sabendo que poderá colocar cinco pessoas na unidade e depois descobre que na verdade o regimento interno foi alterado e reduziu para três pessoas, dessa forma, violaria o conteúdo do direito de propriedade.
É evidente que, a principal missão do administrador profissional é realizar a gestão do empreendimento, do imóvel de multipropriedade para permitir que as pessoas usufruam o seu direito. O administrador profissional, não pode atuar contra os interesses da maioria, mas para isso a maioria precisa balizar a sua atuação sob pena de ter problema, ainda que o contrato seja livremente pactuado essa liberdade tem que ser vista como uma autonomia privada e não como uma autonomia da vontade, de maneira que o administrador possa muita coisa mas não possa tudo.
Essa administração deve ser independente ou não do prazo do contrato de administração, visto que, ele pode vir a ser destituído se a maioria assim determinar. Na hipótese do prazo já ter sido estipulado pelo instituidor, a instituição já terá dado à ele um certo direito, criando um problema para a maioria poder nesse caso, romper esse direito[21].
O legislador autoriza que o administrador troque ou substitua as instalações, equipamentos, mobiliário, ou determine a necessidade de troca, desde que, essa alteração esteja estabelecida na convenção. Entretanto, sozinho o administrador não têm competência para decidir com exclusividade, exatamente porque os valores de troca de mobiliário, de equipamentos vão ter que ser rateados, repartidos entre todos. Portanto, ou a convenção já atribui ao administrador uma cota, um limite dentro do qual ele vai atuar, ou as trocas deverão ser decididas a cada período, de maneira que aqueles multiproprietários possam decidir, se a mudança é ou não conveniente.
1.11. Fração de tempo para reparos indispensáveis
A Lei 13.777 ocupou-se também em prever a fração de tempo para reparos indispensáveis, tais considerações são expressas nos termos do art. 1358-N do Código Civil:
Art. 1.358-N “O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade. § 1º A fração de tempo de que trata o caput deste artigo poderá ser atribuída: I - ao instituidor da multipropriedade; ou II - aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações. § 2º Em caso de emergência, os reparos de que trata o caput deste artigo poderão ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários.” - (grifo nosso)
Um ponto a evidenciar, a fração de tempo para reparos e dispensáveis, em tese, será de 53 semanas e 52 titularidades, isso porque, ( 01) semana deveria ser utilizada para reparo e manutenção da unidade.
Paralelamente a essa situação, caso não tenha havido a estipulação da fração de tempo para reparo, ou seja, não sendo estabelecido, é notável que isso irá gerar um problema. Se, eventualmente o reparo for urgente, a urgência admite ou exige que um multiproprietário ceda tempo para que o administrador possa consertar determinada unidade ou equipamento. Diante de tal concepção é necessário lembrar, que outro problema pode ser gerado, caso esse multiproprietário for privado indevidamente num certo tempo que ele tinha para fruir em razão das necessidades de manutenção da unidade.
Ao levar em consideração essa perspectiva, é importante situar uma alternativa para esse multiproprietário, seja uma compensação ou indenização. Definitivamente, para evitar esse tipo de situação seria justo que as convenções previssem um período de tempo por ano para que o imóvel fosse submetido a manutenções periódicas e não somente para urgências que podem surgir sem previsões.
1.12. Do inadimplemento da obrigação de custeio
No que concerne ao inadimplemento da obrigação de custeio, o legislador estabeleceu no art. 1.358-S que, se houver o inadimplemento da obrigação de custeio, poderá ser feita a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo do multiproprietário.
Em virtude da adjudicação, o multiproprietário deixa de ser multiproprietário. É importante enfatizar que, nos termos da lei processual civil, a adjudicação não será feita extrajudicialmente, mas judicialmente. Atualmente
Alguns pontos merecem destaque, no inciso I, a inadimplência proíbe o uso do imóvel até a quitação da dívida, isto é, em se tratando de obrigação de não fazer, enquanto não paga ficará impossibilitado de usar. Baseado nesse contexto, o enunciado nº 508 da Jornada de Direito Civil dispõe:
Enunciado nº 508/JDC: “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”
Ou seja, como já anteriormente explicitado, qualquer pena só terá validade caso o multiproprietário infrator/inadimplente for notificado.
Outro ponto a ser abordado se verifica expresso no inciso II, a partir do momento que ficar inadimplente, será feito uma apropriação temporária daquela fração de tempo que integrará o pool da administradora, dessa forma, o valor que seria destinado àquele multiproprietário, será utilizado para fazer o pagamento do condomínio em multipropriedade;
E ainda, importante destacar o que expressa o inciso III, a administradora do sistema ficará com um mínimo de poder e obrigada a, utilizar a integralidade dos valores líquidos para amortizar as suas dívidas , seja no condomínio edilício, seja no condomínio em multipropriedade, passando ao multiproprietário eventual saldo existente. Voltando às concepções iniciais, percebe-se que o legislador tentou evitar que a questão fosse judicializada, como se fosse uma espécie de usufruto legal, quitando a dívida de um dos multiproprietários, os demais devolvem a diferença. Cessando a inadimplência o multiproprietário voltaria, porém, acaso a inadimplência volte, nova apropriação poderá ser realizada.
1.13. Da transferência
Nos termos do art. 1358-L do Código Civil, o multiproprietário pode, alienar e onerar sua fração de tempo de forma livre, devendo, contudo, informar tal fato ao administrador do condomínio em multipropriedade. É possível a transferência das frações de tempo, a alienação das frações de tempo, alienando as frações de tempo, automaticamente estará alienando as frações ideais, uma está ligada a outra. Vale mencionar que o legislador assertivamente estabeleceu que, apesar dos multiproprietários serem condôminos, não haverá entre eles direito de preferência. Em razão dessa realidade, para que exista uma liberdade maior, o multiproprietário poderá alienar para quem quiser, e como não há direito de preferência como regra, , nada impede que o direito de preferência seja estabelecido na instituição.
Considerando tais colocações, o legislador estabelece que, será responsável a menos que tenha tido declaração de quitação, sendo portanto, importante que o adquirente da fração de tempo colha, junto ao administrador, declaração de quitação de débitos do alienante, afim de afastar a solidariedade, de maneira que ela se inicie somente da aquisição da multipropriedade em diante[22].
1.14. Da fuga da obrigação de custeio
Outra questão tormentosa da lei 13777/2018 a se levar em evidência, se encontra no art. 1358-T. “O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.” Trata-se, portanto, da renúncia, estabelecendo o referido artigo que, esta somente se dará de forma translativa pelos multiproprietários.
Indubitavelmente, renúncia translativa não é renúncia[23]. Deveria o legislador ter estabelecido doação ao invés de renúncia translativa, isso porque, a renúncia translativa passa a ideia de que ele não faz a doação, de que é um ato pelo meio do qual ele abre mão de um direito transferindo para um terceiro, no entanto, isso é doação.
Assim, caso um multiproprietário opte por renunciar entendendo que o valor da multipropriedade é dispendioso, poderá renunciar somente em favor do próprio condomínio, neste caso, terá que doar a fração para o condomínio para que não tenha mais obrigação de pagar. Soma-se ainda a isso, o fato da doação poder ser feita somente, se as obrigações tiverem em dia, assim sendo, ou paga para sair, ou paga para doar.
Em face disso, três doutrinadores escreveram sobre o assunto. A saber:
“Essa previsão impede a renúncia com a finalidade de afastar obrigações”, pois (...) não cabe renúncia a deveres.” Marcelo Benacchio
“O que a lei veda, a bem da verdade, é que o direito real do multiproprietário fique adéspota a fim de não prejudicar os legítimos interesses dos demais condôminos.” Marco Aurélio Bezerra de Mello
“Na realidade, enxerga-se uma segunda finalidade da norma, de manter adquirentes vinculados a empreendimentos inviáveis economicamente, em proveito exclusivo do empreendedor ou administrador, o que pode ser considerado abusivo nas relações de consumo.” Francisco Eduardo Loureiro [24].
Ao considerar os referidos doutrinadores, é importante ressaltar que, conforme previsto pelo legislador a renúncia não afasta as obrigações, no entanto, quem renuncia não quer mais ser proprietário; E ainda, a lei veda que a multipropriedade fique sem titular; E na realidade enxerga-se uma segunda finalidade, de manter alguém vinculado a empreendimentos inviáveis economicamente.
Dentro desse contexto, esse é o problema que se extrai do referido artigo, seria custoso pagar para renunciar ou pagar para fazer a doação. De qualquer maneira esse é o regime jurídico, se o adquirente tiver submetido ao código de defesa do consumidor, isso poderá ter problemas em relação ao art. 51, I CDC, segundo o qual é vedado ao consumidor renunciar antecipadamente aos seus direitos.
1.15. Da extinção da multipropriedade
A legislação estabelece em seu art. 1358-C, p.único do do Código Civil, que a multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. Torna-se claro, portanto, que ao torna-se proprietário único da multipropriedade, nada impedirá que volte a alienar frações de tempo a terceiros. Por oportuno, destacamos que, a princípio a multipropriedade poderá ser extinta pelas formas gerais de extinção da propriedade geral.
O art. 1.275 expressa que o “multiproprietário perderá a propriedade por alienação, renúncia, abandono, perecimento da coisa, por desapropriação”. Por assim versar, entendemos que deixará de ser multiproprietário no momento em que houver a alienação ou a renúncia, contudo, o abandono a que tudo indica não será possível, na medida em que o multiproprietário continuará vinculado. E ainda, se a coisa perece deixa de existir a figura da multipropriedade. O dispositivo também permite a desapropriação do empreendimento, o que por óbvio causa ou rompe a titularidade sistêmica.
Adicionalmente, registramos que o Prof. Ms. Alessandro S. Segalla, defende que, o regime jurídico da multipropriedade só poderá ser extinto ante a deliberação unânime de todos os seus titulares:
“É sabido que, a multipropriedade pode ser instituída apesar da vedação da convenção pela maioria absoluta dos membros, portanto, nada impede que a unanimidade decida também pela saída. É um caso de desnatura da propriedade, ou seja, se num condomínio edilício a unanimidade pode decidir a mudança da função do condomínio, porque isso não haveria de ocorrer na multipropriedade?”[25]
De todo modo, entendendo que a multipropriedade é uma modalidade a mais de condomínio para que as pessoas tenham outras opções, talvez essa ideia seja a mais adequada para evitar um engessamento de um regime jurídico.
Ressalta-se, por oportuno, se o entendimento da multipropriedade for de um condomínio muito específico e especializado, neste caso, não se aplica a defesa do Prof. Ms. Alessandro S. Segalla. 1.16. A importância da interpretação sistemática (diálogo das fontes) e as dificuldades de conciliação dos regimes jurídicos aplicáveis a cada uma das situações
A multipropriedade é prevista no Código Civil, mas o próprio Código Civil estabeleceu que de forma supletiva e subsidiária seriam aplicáveis as regras da lei de incorporações e as regras do Direito do Consumidor. Observe-se, contudo, a grande dificuldade em conciliar o novo instituto com as regras da lei de incorporação e as regras do Código de Defesa do consumidor.
Questão embaraçosa será fazer a leitura adequada da multipropriedade de acordo com as regras, em especial com o código de defesa do consumidor. A dificuldade será em aplicar de maneira literal a lei de introdução as normas de direito brasileiro, visto que, os adquirentes do time sharing irão adquirir como destinatárias finais, ou seja, na condição de consumidores, servindo-se do serviço de turismo.
Neste caso, até que a doutrina e jurisprudência se solidifiquem, haverá grandes dificuldades em saber quando a regra do CDC irá superar ou se sobrepor as regras do direito civil. Isso mostra a importância do diálogo das fontes, ou seja, ao invés daquela visão binária de lei posterior revoga lei anterior, os regime jurídicos deverão ser compatibilizados[26].
Em face disso, sendo a relação jurídica puramente civil o CDC deverá ser afastado, quando não, haverá a necessidade de verificar se o adquirente é ou não destinatário final, podendo neste caso, conciliar os dois . De forma geral, o intuito do adquirente do time sharing é de investir e fazer um negócio, nesse sentido, defende o Prof. Ms. Alessandro S. Segalla, que o investidor não é destinatário final e, portanto, não será aplicado as regras de relação de consumo.
Em termos práticos é uma questão difícil de ser constatada, pois é uma questão probatória e, portanto, só o tempo vai determinar qual regra vai sobrepor ou não. Muitos julgadores e doutrinadores vão ter dificuldades em conciliar o regime jurídico, e vão trabalhar com as regras mais fáceis, que são as da lei de introdução, lei mais nova revoga anterior[27].
CONCLUSÃO
Por fim diante da abordagem apresentada, podemos concluir que com a edição da atual Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, este novo instituto do direito real introduz no ordenamento jurídico brasileiro muitas vantagens, primeiramente a especulação imobiliária propiciando segurança jurídica, acrescenta-se, ainda que no tocante aos contratos da multipropriedade poderão ser registrados no cartório de registro de imóveis. Outro fator relevante, se dá em torno do impulso da construção civil, do turismo e dos negócios imobiliários em geral, abrindo um mercado novo ao setor, pois o ticket médio dos preços cairá, fazendo com que compradores apareçam.
Ainda, a Lei representa uma segurança jurídica a esse instituto que já existia, pois agora sabe-se que ao comprar um imóvel em multipropriedade está adquirindo um direito real, dando assim uma maior garantia a todos. Salienta – se que, as famílias que queiram adquirir imóveis para passar apenas um curto período de tempo, reduzirão seus gastos e ao mesmo tempo a ociosidade dos imóveis, as despesas para segurança e manutenção do mesmo.
Com maior discussão e divulgação do assunto, caberá agora que a jurisprudência e a doutrina venham esclarecer melhor os dispositivos legais, interpretando-os para regular a matéria, afim de que, a partir de seus entendimentos faça com que a exploração econômica dos imóveis cresça, gerando renda e desenvolvimento para o País. A multipropriedade deve ser pensada como um multiplicador de conflitos, que neste caso terá um síndico e um administrador da multipropriedade, se essa multipropriedade tiver inserida num condomínio edilício.
Imagine então num regime misto onde se tem um condomínio geral e um condomínio em multipropriedade, os multiproprietários com um administrador e um síndico, isso será uma fonte inesgotável de conflitos.
O que é necessário quando se adquire uma fração em multipropriedade, é realmente estudar a fundo a instituição, o regimento, a convenção, além do próprio contrato, porque existem experiências boas, mas também experiências traumáticas com relação à multipropriedade.
A nova lei sobre um tema que já existia, é um marco para nossa legislação pátria e vem com o espírito de melhorar o ramo imobiliário pra investidores, fazendo com que a economia do País melhore exponencialmente, gerando mais empregos, oportunidades e renda a sociedade em geral.
REFERÊNCIAS
CAPANEMA, Sylvio – Multipropriedades. Resumo palestra. Disponível em: http://www.sindusconbq.com.br/index.php/noticias/220-01-08-2019-resumo-palestra-desembargador-sylvio-capanema-multipropriedades Acessado em 28 de novembro de 2019.
OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Análise Detalhada da Multipropriedade no Brasil após a Lei nº 13.777/2018: Pontos Polêmicos e Aspectos de Registros Públicos. http://genjuridico.com.br/2019/03/21/analise-detalhada-da-multipropriedade-no-brasil-apos-a-lei-no-13-777-2018-pontos-polemicos-e-aspectos-de-registros-publicos/#_ftn12 Acessado em 03/12/2019.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 14ª ed., rev.,
atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 1020.
STJ – REsp nº 1.546.165 – São Paulo – 3ª Turma – Rel. Min. João Otávio de Noronha – DJ 06.09.2016.
SARAIVA, Bruno de Sousa. UMA ANÁLISE JURÍDICA DA MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA http://revistathemis.tjce.jus.br/index.php/THEMIS/article/view/104/103 Acessado em 03/12/2019.
TARTUCE, Flávio. https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/661740743/consideracoes-sobre-a-recente-lei-da-multipropriedade.
TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 48.
II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie, 2019.
LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA
Superior Tribunal Federal – www.stf.jus.br
Superior Tribunal de Justiça – www.stj.jus.br
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – www.tjsp.jus.br
Tribunal Regional Federal da 3ª Região – www.trf3.jus.br
[1] TEPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 48.
[2] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Acórdão no Recurso Especial nº 1.546.165 - SP. Relator: CUEVA, Ricardo Villas Bôas. Publicado no DJ de 06/09/2016. Disponível em: https://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/resultList/document?
&src=rl&srguid=i0ad6adc60000016eb37aa143bc713d99&docguid=I9e85e6308c4b11e69439010000000000&hitguid=I9e85e6308c4b11e69439010000000000&spos=1&epos=1&td=2&context=32&crumb-action=append&crumb-label=Documento&isDocFG=false&isFromMultiSumm=&startChunk=1&endChunk=1 Acessado em 28 de novembro de 2019.
[3] 01.08.2019 - Resumo palestra desembargador Sylvio Capanema – Multipropriedades. Disponível em: http://www.sindusconbq.com.br/index.php/noticias/220-01-08-2019-resumo-palestra-desembargador-sylvio-capanema-multipropriedades Acessado em 28 de novembro de 2019.
[4] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[5] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[6] (CC, Art. 1.358-E)
[7] Art. 1.358-C “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. ”
[8] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[9] O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana ou Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um imposto Brasileiro. Com previsão na Constituição Federal, de competência municipal[1] e do Distrito Federal, cujos contribuintes são as pessoas físicas ou jurídicas que mantêm propriedade, o domínio útil ou a posse de propriedade imóvel localizada em zona ou extensão urbana. É um tributo municipal, regulado por lei ordinária específica de cada Município e por lei do Distrito Federal. Código Tributário Nacional - CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966) rege o IPTU em seus artigos 32 a 34. Sua constitucionalidade é prevista no artigo 156, inciso I, da Carta Magna/1988.
[10] LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990. CDC Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
[11] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[12] Sílvio de Salvo Venosa. O sistema utilizado para os imóveis é conhecido como time-sharing nos países de língua inglesa, multipropriedade na França, na Espanha e na Itália, nesta também como proprietà spa-zio-temporale; como direito real de habitação periódica, em Portugal. segunda-feira, 11 de fevereiro de 2019.
[13] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[14] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[15] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[16] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 14ª ed., rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
[17] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 14ª ed., rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
[18] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[19] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie. [20] https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/661740743/consideracoes-sobre-a-recente-lei-da-multipropriedade
[21] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[22] SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 14ª ed., rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2019
[23] Termo renúncia translativa, comumente utilizado no âmbito do direito das sucessões, significa, tecnicamente, não uma renúncia propriamente dita, mas uma transferência de direito a outrem. (Vide Multipropriedade Imobiliária e a Lei 13.777/18 Artigo de Anderson Schreiber).
[24] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[25] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[26] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
[27] II Congresso Brasileiro de Direito Imobiliário EPD e Universidade Presbiteriana Mackenzie.
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